鐵路用地是鐵路企業(yè)的重要資產(chǎn)，是鐵路改革和可持續(xù)發(fā)展的重要資本。長(zhǎng)期以來(lái)，鐵路用地資產(chǎn)價(jià)值并未在鐵路企業(yè)的財(cái)務(wù)賬面得到反映。2014年發(fā)布實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18507—2014）明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念[1]，但對(duì)如何開(kāi)展評(píng)估沒(méi)有進(jìn)行闡述。鐵路用地作為劃撥土地的一種，研究開(kāi)展鐵路用地價(jià)格評(píng)估，準(zhǔn)確反映鐵路用地資產(chǎn)價(jià)值，對(duì)鐵路企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 鐵路用地價(jià)格的評(píng)估特點(diǎn)

鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權(quán)的土地。在鐵路企業(yè)內(nèi)部，一般又將其細(xì)分為運(yùn)輸生產(chǎn)用地、輔助生產(chǎn)用地、生活用地和其他用地。運(yùn)輸生產(chǎn)用地主要包括鐵路線路、車站、維修倉(cāng)儲(chǔ)用地等，輔助生產(chǎn)用地主要包括機(jī)關(guān)、職工培訓(xùn)、林場(chǎng)苗圃、采石場(chǎng)、后勤保障用地等，生活設(shè)施用地主要包括文化體育、職工住宅用地等，其他用地是指上述地類以外的用地。1.1 具有行政劃撥的特點(diǎn)

國(guó)家對(duì)重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，以劃撥方式提供土地使用權(quán)。鐵路是國(guó)民經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈，是國(guó)家重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目，符合國(guó)土資源部公布的《劃撥用地目錄》范疇，因此，鐵路用地基本上都是以劃撥的方式供地。

1.2具有用途受限的特點(diǎn)

根據(jù)規(guī)定，劃撥土地可依法進(jìn)行抵押、出租，但與出讓土地相比，國(guó)家對(duì)劃撥土地進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，鐵路用地如未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

1.3具有跨越若干個(gè)土地級(jí)別的特點(diǎn)

鐵路呈線狀分布，必然會(huì)跨越若干個(gè)行政區(qū)域，而在每一個(gè)行政區(qū)域又會(huì)跨越若干個(gè)土地級(jí)別。土地級(jí)別是各地根據(jù)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性，對(duì)土地劃分等級(jí)，并根據(jù)等級(jí)確定各類不同性質(zhì)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。對(duì)于跨多個(gè)土地級(jí)別的一宗鐵路用地則要進(jìn)行分段評(píng)估，通過(guò)加權(quán)平均法確定綜合單價(jià)。

1.4具有競(jìng)爭(zhēng)不足、交易量稀少、收益壟斷的特點(diǎn)

與常見(jiàn)的商服、住宅、工業(yè)用地不同，鐵路用地很難直接判斷其價(jià)格與常見(jiàn)的三類典型用地價(jià)格的關(guān)系，尚無(wú)專門的估價(jià)規(guī)程可供使用。有些地方提出，鐵路用地可參照工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。但是位于城市區(qū)段的鐵路用地特別是車站用地，具有一定的商業(yè)性質(zhì)，如果將所有鐵路用地簡(jiǎn)單參照工業(yè)用地評(píng)估，必然會(huì)大大降低鐵路用地的實(shí)際價(jià)值。

1.5具有多種使用用途并存于一宗地的特點(diǎn)

在實(shí)際評(píng)估中，待估鐵路用地的用途設(shè)定應(yīng)該參照《土地利用現(xiàn)狀分類》的二級(jí)類進(jìn)行細(xì)化，對(duì)于具有混合用途的待估土地，應(yīng)分別界定各用途的構(gòu)成比例。

1.6劃撥土地與出讓土地的比例關(guān)系

根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》，“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的 40%”。即：劃撥土地價(jià)格=出讓土地價(jià)格-補(bǔ)交土地出讓金=出讓土地價(jià)格×（1-40%）。因此，劃撥鐵路用地的價(jià)格大致可以理解為相近用途土地出讓價(jià)格的 60%。

2 鐵路用地價(jià)格評(píng)估方法及選擇

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》提出了五種常用的土地評(píng)估方法，分別為市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法和剩余法等。每一種估價(jià)方法都有其特點(diǎn)和局限性，在實(shí)際工作中，需要選擇合適的估價(jià)方法，并結(jié)合鐵路用地的具體情況，才能正確反映鐵路用地的客觀價(jià)格。

2.1市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地比照同一供需圈內(nèi)相同類別用地的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此計(jì)算出待估土地價(jià)格的方法?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng)，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會(huì)逐年增加。采用市場(chǎng)比較法評(píng)估鐵路用地時(shí)，可以通過(guò)劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正，得出待估劃撥鐵路用地價(jià)格。一般不少于三個(gè)劃撥土地交易的真實(shí)案例，修正幅度不超過(guò) 30%。如市場(chǎng)案例確實(shí)不足，可以選擇一至兩個(gè)近年內(nèi)經(jīng)過(guò)國(guó)土部門進(jìn)行土地處置、備案的企業(yè)改制劃撥土地使用權(quán)價(jià)格數(shù)據(jù)作為比較案例。因此，市場(chǎng)比較法比較適合地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易案例充足的城區(qū)鐵路用地的估價(jià)。

2.2收益還原法

收益還原法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)土地純收益的計(jì)算方法尚無(wú)明確規(guī)定，可以通過(guò)調(diào)查與待估鐵路用地屬于同一區(qū)域的國(guó)有土地租賃和租金水平來(lái)間接計(jì)算。國(guó)有土地租賃水平由土地出讓金水平來(lái)規(guī)定，是國(guó)家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥鐵路用地價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。因此，收益還原法較為適合實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)利用的鐵路用地的估價(jià)。另外，對(duì)于位于城區(qū)內(nèi)的鐵路辦公用地，也可采用收益還原法進(jìn)行測(cè)算。

2.3基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估鐵路用地時(shí)，應(yīng)收集該行政區(qū)域最新的同類（相近）用途土地基準(zhǔn)地價(jià)，分析地價(jià)影響因素，確定待估土地的土地級(jí)別和地價(jià)修正系數(shù)，進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用期限等其他修正后得出土地價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)應(yīng)定期更新，原則上每3年應(yīng)全面更新一次。超過(guò)6年未全面更新的，在土地估價(jià)中不再使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。因此，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法比較適合城郊及農(nóng)村區(qū)段鐵路用地的估價(jià)。

2.4成本逼近法

根據(jù)原國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2001〕44 號(hào)）規(guī)定，“可依據(jù)土地的平均取得成本和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。因此，劃撥鐵路用地價(jià)格可以土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定。其計(jì)算公式為：鐵路用地價(jià)格=土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益。成本逼近法適用于新開(kāi)發(fā)或土地市場(chǎng)不成熟、不發(fā)育地區(qū)的土地價(jià)格評(píng)估。鐵路用地流通性比較差，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性，因此，采用成本逼近法評(píng)估鐵路用地價(jià)格是較為適宜的方法。

2.5剩余法

剩余法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)確定土地價(jià)格的方法。換言之，鐵路用地價(jià)格等于將開(kāi)發(fā)完成后的劃撥鐵路用地上的房地產(chǎn)總價(jià)值扣減相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本、合理的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及相關(guān)稅費(fèi)。其計(jì)算公式為：鐵路用地價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值-房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi)。使用剩余法的基本要求是包括土地在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值能夠被確定。對(duì)于鐵路用地，無(wú)論是車站還是線路用地，在市場(chǎng)上很少有交易行為，且該種不動(dòng)產(chǎn)幾乎沒(méi)有類似替代品，不論是直接還是間接，都難以確定此類不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，故對(duì)于一般的鐵路用地，難以采用剩余法評(píng)估。但是，具有市場(chǎng)參考交易案例的鐵路辦公樓、賓館、住宅用地等，可采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。在評(píng)估實(shí)踐中，一宗鐵路用地價(jià)格的合理評(píng)估，一般需選擇適宜的兩種以上評(píng)估方法，通過(guò)比較研究，綜合評(píng)定（加權(quán)平均、算術(shù)平均或以一種價(jià)格為主）。對(duì)評(píng)估少有交易案例、市場(chǎng)化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價(jià)格，在省級(jí)以上土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)組織專家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要估價(jià)方法，并應(yīng)在土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中充分披露,附具專家論證材料。估價(jià)報(bào)告原則上自提交估價(jià)報(bào)告之日起一年內(nèi)有效。

3 土地價(jià)格評(píng)估在鐵路用地管理工作中的應(yīng)用3.1 土地價(jià)格評(píng)估在鐵路用地授權(quán)經(jīng)營(yíng)工作中的應(yīng)用

國(guó)務(wù)院《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕33 號(hào)）明確指出，加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵(lì)土地綜合開(kāi)發(fā)利用。中國(guó)鐵路總公司作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)，其原鐵路生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性劃撥土地，可采取授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式配置，由中國(guó)鐵路總公司依法盤活利用。根據(jù)這一精神，自 2014 年起，中國(guó)鐵路總公司組織開(kāi)展鐵路用地授權(quán)經(jīng)營(yíng)工作。鐵路用地授權(quán)經(jīng)營(yíng)是指國(guó)家以一定年期（一般為 50 年）的土地使用權(quán)作價(jià)授權(quán)給中國(guó)鐵路總公司，由中國(guó)鐵路總公司在鐵路內(nèi)部企業(yè)或參股企業(yè)進(jìn)行配置的行為[2]。通俗地說(shuō)，就是國(guó)家將鐵路企業(yè)應(yīng)付的土地出讓金轉(zhuǎn)增為國(guó)家資本金，注入到鐵路企業(yè)，鐵路企業(yè)取得接近于出讓性質(zhì)的授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地，鐵路土地使用權(quán)類型也因此需由“劃撥”變更為“授權(quán)經(jīng)營(yíng)”。轉(zhuǎn)增國(guó)家資本金的數(shù)額為（授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地評(píng)估價(jià)格×40%）與（授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地評(píng)估價(jià)格-劃撥土地評(píng)估價(jià)格）兩者中的較大者。根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國(guó)土資廳函〔2009〕311號(hào)），授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的劃撥鐵路用地，同一宗地要分別評(píng)估劃撥土地價(jià)格和授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地價(jià)格。由于受配置范圍、使用用途等因素的影響，授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地價(jià)格一般低于出讓土地價(jià)格 1%至 3%左右。根據(jù)國(guó)土資源部和財(cái)政部相關(guān)文件批復(fù)，目前全路納入授權(quán)經(jīng)營(yíng)的鐵路用地為 18719 宗，總面積 35.8萬(wàn) hm2，按劃撥性質(zhì)評(píng)估的土地總價(jià)為 4966.1 億元，按授權(quán)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)評(píng)估的土地總價(jià)為 7973.9 億元（其中國(guó)家轉(zhuǎn)增資本金 3606 億元）。通過(guò)開(kāi)展土地評(píng)估和授權(quán)經(jīng)營(yíng)工作，顯化了鐵路用地資產(chǎn)價(jià)值，中國(guó)鐵路總公司負(fù)債率也將因此降低近 10 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要作用。

3.2土地價(jià)格評(píng)估在鐵路用地資產(chǎn)處置工作中的應(yīng)用

近年來(lái)，隨著地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市升級(jí)改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)涉及占用鐵路用地的情形越來(lái)越多。根據(jù)中國(guó)鐵路總公司要求，原則上采用“等價(jià)置換”的原則處置鐵路用地，那么合理準(zhǔn)確地評(píng)估既有鐵路用地和擬置換進(jìn)來(lái)的土地價(jià)格，對(duì)整個(gè)鐵路用地處置置換工作具有重要的參考作用。根據(jù)前述土地價(jià)格評(píng)估方法適用原則，在車站及周邊地塊置換工作中可以選用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和收益還原法等方法進(jìn)行綜合評(píng)估，在鐵路區(qū)間線路搬遷改造置換工作中可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和收益還原法等方法，在其他獨(dú)立地塊置換工作中可以選用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法等方法。通過(guò)“準(zhǔn)確評(píng)估、等價(jià)置換”，鐵路用地資產(chǎn)處置工作不僅改善了鐵路生產(chǎn)生活條件，還取得了一定數(shù)量的綜合開(kāi)發(fā)用地，確保了鐵路用地保值增值。

4 結(jié)束語(yǔ)

土地評(píng)估是一門政策性和專業(yè)性較強(qiáng)的應(yīng)用科學(xué)，需要具有專業(yè)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)。作為鐵路用地經(jīng)營(yíng)管理人員，掌握一定的評(píng)估知識(shí)，有助于準(zhǔn)確判斷評(píng)估結(jié)果，維護(hù)鐵路資產(chǎn)權(quán)益不流失。在具體的鐵路用地評(píng)估工作實(shí)踐中，必須堅(jiān)持“客觀公正、因地制宜”的原則，科學(xué)合理地評(píng)估鐵路用地價(jià)格，充分發(fā)揮鐵路用地資產(chǎn)價(jià)值，采取集約利用和置換、轉(zhuǎn)讓等方式，盤活鐵路用地資產(chǎn)，為全面深入推進(jìn)鐵路改革發(fā)展提供服務(wù)保障[3]。

參考文獻(xiàn)

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