評估曉兵

      寫在前面：曉兵君最近幾天極力在找尋關于評估中考慮土地增值稅與否的相關文章，同時也咨詢了行業(yè)內(nèi)的老師，心里也有了一點概念。在劃水的過程中，忽然發(fā)現(xiàn)了這么一篇文章，在征得原公眾號同意的前提下進行了轉發(fā)（文中藍色字體部分，均可進行追溯），主要是為自己留下一個參考吧。首先對原作者老師表示感謝，因無法獲取老師姓名，也很抱歉暫未設置作者，如原作者看到這個文章，還請聯(lián)系小編。

      在價值評估實務中，經(jīng)常會遇到土地增值稅的問題。對于價值評估中是否考慮土地增值稅以及如何考慮土地增值稅在評估實務中存在著一些分歧，下面就價值評估中常見的土地增值稅問題進行分析。

     我國現(xiàn)行階段關于征收土地增值稅的相關規(guī)定

土地增值稅是對有償轉讓固有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。我國的土地增值稅屬于“土地轉移增值稅”的類型，將土地、房屋的轉讓收入合并征收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定準予扣除項目金額后的余額。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物及其附著物產(chǎn)權，并取得收入的單位和個人，包括機關，團體，部隊，企業(yè)事業(yè)單位，個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)，外國企業(yè)及外國機構、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行征收，對于房地產(chǎn)分期開發(fā)的項目，以房地產(chǎn)分期項目為單位征收。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

“土地增值稅清算對象”和“房地產(chǎn)企業(yè)“項目”辨析”兩篇文章具體闡述了土地增值稅的征收對象，大家可以點擊學習。

土地增值稅的處理方式

目前，在價值評估實務中，常見的土地增值稅處理方式有以下三種：

1.由于被估值企業(yè)未提出明確要求，部分估價師在價值評估中既沒有考慮土地增值稅的扣除問題，也不披露土地增值稅對價值評估的影響。

2.被估值企業(yè)未提出明確要求，且估價師在價值估算中對土地增值稅扣除問題存在爭議，部分估價師未考慮土地增值稅的扣除因素，而讓委托估價當事方去考慮，所以在價值評估中不考慮土地增值稅的扣除，僅就土地增值稅對價值評估的影響進行披露。

3.根據(jù)土地增值稅的相關法規(guī)，有多種可供選擇的方式來計算土地增值稅的扣除，估價師基于對估價對象的歷史狀況和估價當事各方情況充分了解的情況下，選擇一種適合被估值對象的計算辦法并對被估值企業(yè)進行納稅行為的比較和策劃。

價值評估中是否考慮土地增值稅的部分觀點和存在的分歧

1.以股權轉讓為目的估價中對土地增值稅的考慮

由于土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物及其附著物產(chǎn)權，并取得收入的單位和個人，一種觀點認為，以股權轉讓為目的估值，若涉及的是股權轉讓而不是土地使用權的轉讓，沒有土地增值稅納稅行為的發(fā)生，則不應考慮土地增值稅的影響。

另一種觀點認為，如果是以房地產(chǎn)開發(fā)為主要經(jīng)營范圍的企業(yè)，一般情況下，開發(fā)的房地產(chǎn)會發(fā)生產(chǎn)權的轉移，則需考慮土地增值稅的影響。當股權轉讓估價時，不考慮土地增值稅的影響，在計算房地產(chǎn)項目轉讓時的增值扣除額則不包括當初的估值增值額，以房地產(chǎn)項目的增值額為稅基繳納的土地增值稅則全部由后來的股東承擔，顯然不公平。

2.抵押估值中是否需要考慮土地增值稅

房地產(chǎn)抵押行為，產(chǎn)權并沒有轉移，一種觀點認為不需考慮土地增值稅，主要是因為抵押設定行為與抵押物處置是兩個不同階段的行為，設定時沒有涉及到產(chǎn)權轉移，沒有土地增值稅納稅義務的存在，則不應考慮土地增值稅的影響。

另一觀點認為，當?shù)盅喝藷o法償還到期貸款時，抵押權人會存在抵押物處置這樣的行為，通過拍賣或者協(xié)議方式，可能涉及到產(chǎn)權轉移。若發(fā)生產(chǎn)權轉讓時，則會產(chǎn)生土地增值稅納稅行為，在估值中就需要考慮土地增值稅的影響問題。

3.以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的估值中是否需要考慮土地增值稅的影響

在以房地產(chǎn)進行投資，聯(lián)營的估值中，投資、聯(lián)營的一方以土地(或房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅，這種情況下，則不需要考慮增值稅的問題。

另一種觀點認為，當投資，聯(lián)營的企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓時，發(fā)生了產(chǎn)權轉讓行為，則應征收土地增值稅。在以土地(或房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的估值中，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營時，應當征收土地增值稅。如果投資人投入時的估值行為中沒有考慮土地增值稅的影響，未來房地產(chǎn)項目轉讓時的增值扣除額是不應包括當初的估值增值額的，則以房地產(chǎn)項目的增值額為稅基繳納的土地增值稅由全部股東承擔，這樣不公平，會造成其他股東的損失。

4.從估值相關當事方分析是否需要考慮土地增值稅的影響

站在產(chǎn)權持有人的角度，若估值目的不涉及產(chǎn)權轉移，沒有納稅義務的發(fā)生，則不需考慮土地增值稅的影響。若估值目的涉及產(chǎn)權轉移，產(chǎn)生了納稅行為，應按產(chǎn)權持有人原取得地價扣除，不能按估值額來扣除。

站在潛在受讓人的角度，若估值目的涉及產(chǎn)權轉移，需考慮土地增值稅的扣除，估值額為受讓人的原始土地取得成本，應按估值額(假設按估值成交額)來扣除。

價值評估中是否該考慮土地增值稅的判斷標準

1.土地增值稅的考慮要結合納稅主體，估值目的，估值結論等的相互關系進行綜合考慮。

土地增值稅的納稅主體均為產(chǎn)權所有者，其價值與產(chǎn)權所有者的歷史取得成本有直接關系。也就是說，對于同一估值對象，如果產(chǎn)權主體的歷史取得成本不同，那么在發(fā)生產(chǎn)權變動時，土地增值稅的納稅主體所應支付的稅金就不同。因此，只有當估值的經(jīng)濟行為和估值目的所決定的估值結論的價值內(nèi)涵與納稅主體直接相關聯(lián)時，才應該考慮土地增值稅對價值評估的影響。

我國的土地增值稅屬于”土地轉移增值稅”的類型，將土地、房屋的轉讓收入合并征收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定準予扣除項目金額后的余額。所以在價值評估中還應緊緊圍繞土地增值稅的納稅對象、納稅主體、納稅環(huán)節(jié)的特點來考慮。只有土地增值稅的納稅義務會出現(xiàn)時，才應該考慮土地增值稅對價值評估的影響。

在一些單項資產(chǎn)估價中，如果該項目應該考慮土地增值稅的納稅影響，但估價師了解的信息很有限，在價值估算中無法準確計量土地增值稅的扣除額，這種情況下，估價師可以不考慮土地增值稅的扣除，但要及時告知委托估價當事方，讓當事方在定價時予以關注。

2.股東權益價值評估中對土地增值稅的考慮

那種認為股權轉讓不是土地使用權人的變更，沒有土地增值稅納稅義務的發(fā)生，所以不應考慮土地增值稅的影響；或者認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股東權益價值評估要考慮土地增值稅的影響，都是不全面的。

在股東權益估值評估中，我們要結合估值資產(chǎn)未來是否出現(xiàn)土地增值稅納稅義務或估值經(jīng)濟行為能否導致土地增值稅納稅義務的產(chǎn)生來考慮。不管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只有其房地產(chǎn)在未來出現(xiàn)土地增值稅納稅義務，在估值中才應該考慮土地增值稅；否則就不應該在估值中考慮土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自用房地產(chǎn)或其新開發(fā)自用項目，在可預見的未來不會出現(xiàn)土地增值稅的納稅義務，估值中就不需要考慮土地增值稅，如果是預期對外銷售的房地產(chǎn)項目，估值時就應該考慮土地增值稅。對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如其投資性房地產(chǎn)，如果是短期持有，該資產(chǎn)在可預見的未來會出現(xiàn)土地增值稅的納稅義務，估值中就應該考慮土地增值稅的納稅影響，否則就不應該考慮。

3.單項或部分房地產(chǎn)估值中對土地增值稅的考慮

對單項或部分房地產(chǎn)的估值，要結合估值目的，考慮未來是否會出現(xiàn)土地增值稅的納稅義務進行判斷。

(1)以房地產(chǎn)轉讓為估值目的的單項或部分房地產(chǎn)估值，該資產(chǎn)在可預見的未來會出現(xiàn)土地增值稅的納稅義務，估值中應該考慮土地增值稅的納稅影響。

(2)以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營為目的估值，如果投資、聯(lián)營的房地產(chǎn)未來是企業(yè)自用，該資產(chǎn)未來不會出現(xiàn)土地增值稅的納稅義務，估值中就不需要考慮土地增值稅的納稅影響；如果投資、聯(lián)營的房地產(chǎn)未來作為房地產(chǎn)項目對外出售，該資產(chǎn)在可預見的未來會出現(xiàn)土地增值稅的納稅義務，估值中就應該考慮土地增值稅的納稅影響。

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