花開麗園 估價師平臺 2021-12-08 16:26

補辦出讓評估存在的問題

盡管國家對劃撥土地使用權補辦出讓的地價評估做了政策規(guī)定，但實際操作中仍存在不少問題。

    評估技術規(guī)范實際執(zhí)行難度較大。《劃撥國有建設用地使用權地價評估指導意見（試行）》明確要求，劃撥地價評估應至少選用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、成本逼近法、收益還原法、剩余法等方法中的兩種。從理論上講，這幾種方法均是可行的，但政策未對方法的具體運用、相關參數(shù)選取做出明確規(guī)定，實際操作中存在較大難度。

     增值收益的歸屬爭議較大。劃撥土地使用權評估技術規(guī)范中明確，可用成本逼近法來核定劃撥土地使用權價格，但未明確價格構成中是否包含土地增值收益項。這意味著默認土地增值收益全部歸政府所有，導致評估出的土地價格不能反映資本對土地增值的貢獻和土地使用者應有的權益。

劃撥土地使用權的價格構成

土地開發(fā)成本。土地使用者在取得土地之后，為了滿足生產(chǎn)需要投入資金進行基礎設施配套建設，使土地具備開發(fā)建設的條件和要求。

利息與利潤。在土地取得和開發(fā)過程中必然要考慮所支付資金的時間價值，因此，劃撥土地使用權價格應包含整個開發(fā)周期資金產(chǎn)生的利息。投資利潤是土地作為生產(chǎn)要素以固定資產(chǎn)方式投入發(fā)揮效用，可通過調(diào)查區(qū)域內(nèi)同行業(yè)投資收益實際情況確定利潤率。

補辦出讓評估的技術探討

土地增值收益測算。劃撥土地使用權評估無論是使用成本逼近法還是剩余法，都需要計算土地增值收益。通過測算地塊所在周邊區(qū)域、相同用途的平均土地增值收益率，進而求取具體宗地的土地增值收益。成本逼近法計算的是土地使用者對土地增值收益的貢獻部分，剩余法計算的是國家對土地增值收益的貢獻部分。其中：

土地使用者對土地增值收益貢獻=平均土地增值收益率×待估宗地土地增值收益

國家對土地增值收益貢獻部分=土地增值收益-土地使用者對土地增值收益貢獻    估價師求職信息一覽

劃撥土地的政府收益剝離。運用收益還原法評估劃撥土地使用權價格，基本思路是以估價時點為基準日，調(diào)查與待估對象同一用途且處于同一供需圈的房地產(chǎn)租賃客觀收益，從總收益中扣除總費用、房屋純收益和劃撥土地政府收益。關系式表達為：

劃撥土地收益=出讓土地收益－劃撥土地年租制土地租金標準

劃撥土地使用價格=（房地總收益-總費用-房屋純收益-劃撥土地上繳國家的年租金）÷土地還原率

租金作為國家權益在土地收益上的體現(xiàn)，是確定劃撥土地補交出讓金的關鍵，也是當前評估的難點。對于已經(jīng)確定了劃撥土地使用權每年繳納年租金標準的地區(qū)，收益還原法運用簡單易行。而對于尚未制定年租金標準的地區(qū)，可運用間接測算法和直接調(diào)查法。

土地取得費的選取。劃撥土地使用權為工業(yè)用地且位于城市建成區(qū)內(nèi)的，由于區(qū)域平均取得成本較高，加之當前大部分地區(qū)工業(yè)出讓價格為政府控制價，導致土地取得成本高于出讓土地使用權價格。有些地區(qū)在評估時采取異地置換的思路，選取城市建成區(qū)外條件相似的地塊進行評估，通過系數(shù)修正得到待估對象的價格。但筆者認為，這種思路不盡合理,可分類施策：方法一，在評估技術路線上，劃撥土地使用權評估須采用兩種方法，最終按照兩種方法評估出的價格加權平均值得到評估價格，權重系數(shù)選取時可參考當前市場情況；方法二，資料調(diào)查時可通過調(diào)查土地二級市場工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓案例作為參考，評估地塊在非政府控制情況下的客觀價值。

相關建議

     完善報告?zhèn)浒笇彶橹贫取?/strong>2009年原國土資源部辦公廳下發(fā)了《關于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P事宜的通知》，明確要求企業(yè)改制上報備案的土地估價報告必須同時包含劃撥土地使用權價格和出讓土地使用權價格，只上報一種評估價格的，不再受理，不予備案。但該通知卻未對其他形式的劃撥補辦出讓備案做嚴格要求，致使價格評估技術路線不規(guī)范的問題長期存在。建議盡快出臺相關規(guī)定，建立嚴格的報告?zhèn)浒笇彶橹贫?，提高地方政府和評估機構的評估規(guī)范意識。