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多層住宅加裝電梯后的價值評估

發(fā)布時間：2023-04-19 10:01

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多層住宅加裝電梯后的價值評估

——基于出資回報系數(shù)和樓層調(diào)整系數(shù)的研究

作者·經(jīng) 凌朱峰丁淑英

一、多層住宅加裝電梯的出資回報系數(shù)研究

因加裝電梯后的房地產(chǎn)成交實例較少，但同小區(qū)內(nèi)往往有大量未安裝電梯的房地產(chǎn)成交實例，如何通過同小區(qū)內(nèi)未安裝電梯的房地產(chǎn)價值來求取加裝電梯后的房地產(chǎn)價值？首先要解決因加裝電梯帶來的出資回報問題。在主要考慮出資分?jǐn)偨痤~ 的前提下，假設(shè)該房地產(chǎn)增值系數(shù)等于由加裝電梯而導(dǎo)致的出資回報系數(shù) Ki（i 代表不同樓層）。則理論上：

多層住宅加裝電梯后的價值 = 多層住宅加裝電梯前的價值 ×（1+ 多層住宅加裝電梯的出資回報系數(shù) Ki）。

即：V 后 =V 前 ×（1+Ki）。

（一）出資回報系數(shù)的測算

多層住宅加裝電梯后，從使用角度看，除 1 樓外，對其余樓層的住戶都帶來了出行的便利；從經(jīng)濟角度看，除 1 樓外，對其余樓層房地產(chǎn)的增值是不言而喻的。同時，多層住宅加裝電梯后往往受到通風(fēng)、采光、噪音等方面的負(fù)面影響，但頂層住戶在這些方面所受的負(fù)面影響幾乎可以忽略不計。故先求取頂層房屋的增益系數(shù)，并根據(jù)出資與回報成正比的原則，進而推算其余樓層的增益系數(shù)，可得到多層住宅加裝電梯的出資回報系數(shù)。

1.頂層增益系數(shù)的確定

假定：（1）一樓住宅不因有無電梯而對其價格產(chǎn)生影響；

加裝電梯的樓棟頂層已進行了防水隔熱處理（或平改坡等）；

在這兩個假定下，借鑒《上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范（滬房規(guī)范〔2018〕6 號）》規(guī)定的有、無電梯的樓層調(diào)整系數(shù)，通過下列表達式，可較容易的得到加裝電梯后的頂層增益系數(shù)，即：

加裝電梯后頂層增益系數(shù) = 頂層有電梯的樓層調(diào)整系數(shù) - 頂層無電梯的樓層調(diào)整系數(shù)。

具體見下表：

備注：帶 * 系數(shù)為下文舉例所采用的系數(shù)。

有了頂層增益系數(shù)表（見表 1），可根據(jù)出資與回報成正比的原則推算出其他樓層的增益系數(shù)。

2. 出資回報系數(shù) Ki 的確定

上海市房屋管理局在總結(jié)各區(qū)加裝電梯成功案例的基礎(chǔ)上，于 2021 年 1 月 18 日，公布了《既有多層住宅加裝電梯不同樓層業(yè)主出資指導(dǎo)區(qū)間》，按照“誰受益，誰出資”的原則，確定了具體加裝電梯分?jǐn)傎M用（見表 2）。

在僅考慮加裝電梯費用，不考慮后續(xù)產(chǎn)生的維修費、保養(yǎng)費、電費、管理費和電梯更新等費用的前提下，取上海市房屋管理局公布的出資指導(dǎo)區(qū)間中位數(shù)，結(jié)合上文多層住宅加裝電梯后頂層增益系數(shù)表，根據(jù)出資與回報成正比的原則，將表 2 的各樓層中位數(shù)占頂層中位數(shù)的比例乘以表 1，即可得到多層住宅加裝電梯的出資回報系數(shù) Ki，即：

結(jié)合實際情況，不同樓型的相同樓層，加裝電梯后的增益系數(shù)應(yīng)當(dāng)基本相同，且從表 3 可見，由于平層入戶和錯層入戶的出資金額差異不大，故將兩種入戶方式的出資回報系數(shù)取算術(shù)平均值進行合并，并對相同樓層的出資回報系數(shù)進行統(tǒng) 一，以表 2 為基礎(chǔ)，通過如上逐一計算后可得到表3：

（二）舉例

某小區(qū)有大量未加裝電梯的多層住宅成交案例，通過比較法求出未加裝電梯的 6 層樓型的 2 樓住宅單價為 5 萬元 / ㎡和 6 樓單價 4.83 萬元 / ㎡，該小區(qū)采用平層入戶的加裝電梯入戶方式，現(xiàn)欲求取加裝電梯后的 2 樓和 6 樓住宅單價。

2 樓：5 萬元 / ㎡ ×（1+1%）=5.05 萬元 / ㎡；

6 樓：4.83 萬元 / ㎡ ×（1+7.5%）=5.19 萬元/㎡；

則單套住宅建筑面積為 66 ㎡的 6 樓房地產(chǎn)加裝電梯前后的總價為：

加裝電梯前：4.83 萬元 / ㎡ ×66 ㎡ =318.78 萬元；

加裝電梯后：5.19 萬元 / ㎡ ×66 ㎡ =342.54萬元；

可見加裝電梯前后單套住宅總價相差 23.76 萬元（342.54-318.78），即因加裝電梯為該套住宅帶來了 23.76 萬的升值。這樣的估價結(jié)果既考慮了出資成本，又與實際電梯使用程度相關(guān)聯(lián)。

二、多層住宅加裝電梯后的樓層調(diào)整系數(shù)研究

若將原始無電梯時的房地產(chǎn)價值視作成本，將加裝電梯帶來的增值視作出資回報，則加裝電梯后的房地產(chǎn)價值應(yīng)為兩者相加之和。在同一幢樓內(nèi)，通過多層住宅加裝電梯的出資回報系數(shù) Ki 確定各樓層加裝電梯后的房地產(chǎn)價值后，便可得到多層住宅加裝電梯后的樓層調(diào)整系數(shù) Li。在有加裝電梯后的成交實例的情況下，不同樓層的房地產(chǎn)價值可通過此系數(shù)快速求取。

（一）樓層調(diào)整系數(shù)的測算

參照《上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī) 范（滬房規(guī)范〔2018〕6 號）》規(guī)定的上海市居住房屋的樓層調(diào)整系數(shù) Mi（無電梯），在此系數(shù)基礎(chǔ)上加上各層加裝電梯后的出資回報系數(shù) Ki（見表 3）就等于新的樓層加裝調(diào)整系數(shù) Li。

即：Li=Mi+Ki。

可得到表 4，加裝前后對照如下：

住宅加裝電梯后的樓層調(diào)整系數(shù) Li 為比較法個別因素的調(diào)整提供了量化依據(jù) ；亦為若干年后由于規(guī)劃征收房屋的需要，對加裝電梯后的估價對象進行征收補償提供了參考依據(jù)。

（二）舉例

某小區(qū)加裝電梯后的 6 層樓型的 2 樓住宅單價為 5.08 萬元 / ㎡，現(xiàn)求取同小區(qū)同樓型加裝電梯后的 6 樓住宅單價。

6 樓：5.08 萬元 / ㎡ ×（1+6%-3%）=5.23 萬元 / ㎡。

三、結(jié)語

加裝電梯不僅從實際使用角度為居民帶來了出行的便利，更從經(jīng)濟角度為其房地產(chǎn)帶來了一定的增值。通過出資回報系數(shù)和樓層調(diào)整系數(shù)，可對多層住宅加裝電梯后，不同樓型、不同樓層、不同可比實例間進行較為靈活、簡便、合理的估價。

出資回報系數(shù)（Ki，表 3）主要解決的是同一小區(qū)有、無加裝電梯之間的估價；樓層調(diào)整系數(shù)（Li，表 4）主要在參照無加裝電梯的樓層調(diào)整系數(shù)基礎(chǔ) 上，結(jié)合業(yè)主出資成本的回報等因素，解決加裝電梯后同一小區(qū)內(nèi)各不同樓層間合理的調(diào)整系數(shù)。本文以假定 1 樓住宅在加裝電梯前、后價值未產(chǎn)生變化為研究前提，實際上 1 樓住宅因加裝電梯后，導(dǎo)致其房屋的通風(fēng)、采光受一定的影響，加上電梯運行中的噪音污染，原本底層的出行便利優(yōu)勢因加裝電梯而減弱，原先 1 樓住宅的剛需人群，即老年人或殘疾群體不再選擇 1 樓住宅，因而 1 樓住宅在加裝電梯后客觀上有一定的價值減損，該問題有待進一步研究。

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