早期在征收補(bǔ)償過程中，常能聽到有關(guān)房屋殘值的補(bǔ)償與評估，近年來隨著《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》取代了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，房屋殘值補(bǔ)償逐漸被取消。但另一方面，由于取消了房屋殘值補(bǔ)償，房屋殘值就被定義為不屬于被征收入所有的公共資產(chǎn)，為了規(guī)范殘值資產(chǎn)的處置行為，防止國有資產(chǎn)流失，房屋殘值價(jià)值再一次引起社會的高度重視。征收殘值處置過程中如何確定合理的招標(biāo)底價(jià)也得到更多的關(guān)注。因此，房屋殘值評估在解決上述的問題中能起到關(guān)鍵性的作用，如何做好房屋殘值評估已迫在眉睫。

但是目前房屋殘值評估在房地產(chǎn)及資產(chǎn)評估中均被劃入“非重點(diǎn)”的范疇內(nèi)，也未有相關(guān)部門頒布或出臺過對應(yīng)的評估準(zhǔn)則及相關(guān)的法律法規(guī)，以下我們就房屋殘值評估進(jìn)行探討。

一、房屋殘值的定義

房屋殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價(jià)值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。

在《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中提到，房屋殘余價(jià)值與其房屋造價(jià)的比例為殘值率，而房屋殘值要考慮建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限及殘值率這兩個(gè)指標(biāo)來核定。

各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限和殘值率

二、房屋殘值的評估范圍

（一）房屋征收情況下房屋殘值評估范圍的確定

房屋征收時(shí)，房屋的殘值能否得到補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)慕痤~為多少，對被征收者來說尤為關(guān)注。因此在房屋征收評估過程中，殘值范圍的確定，就成為了評估工作中關(guān)鍵的一環(huán)。

早期全國各地的城市房屋拆遷管理規(guī)定多有提及房屋殘值，如粵府[1933]140號《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十三條作出了如下解釋：房屋所有權(quán)人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人可按下列標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償：（四）拆遷房屋中的技術(shù)層（含夾層、閣樓），如屬于原建筑物整體結(jié)構(gòu)和布局或者經(jīng)報(bào)建批準(zhǔn)，層高超過2.2米，樓底高度不少于2.4米（即自然層高不少于4.6米）的，可計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積，按1:1的比例調(diào)換產(chǎn)權(quán)面積；經(jīng)報(bào)建批準(zhǔn)的技術(shù)層，層高不足2.2米的，按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所評定的殘值補(bǔ)償。

從上述解釋可以看出，此前已有相關(guān)文件對征收過程中房屋殘值的范圍作出具體的規(guī)定。

2011年1月21日頒布的國務(wù)院令第590號《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》全面取代了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。其中第十七條作出了如下解釋：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。此后各地均按以上條例相繼出臺地方具體實(shí)施細(xì)則，均無提及房屋殘值的補(bǔ)償。

從上述解釋可以看出：房屋征收評估中沒有明確指出房屋價(jià)值是否包括房屋殘值，但從各地的實(shí)施情況來看，僅對房屋價(jià)值進(jìn)行評估補(bǔ)償，不另行進(jìn)行房屋殘值的評估補(bǔ)償。因此在征收目的下的房地產(chǎn)市場價(jià)值評估中，均不考慮房屋的殘值價(jià)值。

（二）殘值處置下房屋殘值評估范圍的確定

根據(jù)《中央國家機(jī)關(guān)國有資產(chǎn)處置管理暫行辦法》第六條規(guī)定：土地、房屋、建筑物及汽車的資產(chǎn)處置，均需經(jīng)使用單位提出申請，報(bào)國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審批；第十二條規(guī)定：資產(chǎn)處置的變價(jià)收入和殘值收入，附國家規(guī)定上繳財(cái)政外，一律所為各部門及機(jī)關(guān)后勤事業(yè)單位重新購各類資產(chǎn)的專用基金，企業(yè)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度執(zhí)行，不得挪作他用。第十一條規(guī)定：向國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局辦理資產(chǎn)處置手續(xù)，應(yīng)根據(jù)不同情況提交有關(guān)文件、證件和資料；（四）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的有關(guān)資產(chǎn)評估報(bào)告；按照以上規(guī)定可以看出，在國有資產(chǎn)處置的評估中，房屋殘值需要列入評估范圍。

同時(shí)各地方政府及征收單位也對房屋殘值處置作了具體規(guī)定，如《荊州市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司地上殘值資產(chǎn)處置管理辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱殘值資產(chǎn)，是指在我公司儲備地塊上進(jìn)行征收補(bǔ)償后取得的資產(chǎn)及其他不屬于被征收入所有的公共資產(chǎn)，殘值資產(chǎn)的范圍包括：（一）廠房、車間、倉庫、辦公樓、住宅等建（構(gòu)）筑物；（二）水、電、氣等管網(wǎng)設(shè)施設(shè)備；（三）花木、交通、安全設(shè)施設(shè)備等公共資產(chǎn)；第八條規(guī)定：殘值資產(chǎn)按下列程序處置：（四）資產(chǎn)評估鑒定，需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的，由公司委托具有資產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，出具評估報(bào)告，確需進(jìn)行資產(chǎn)鑒定的，應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)鑒定并出具資產(chǎn)鑒定報(bào)告。以上規(guī)定可以看出，征收殘值處置的評估中，房屋殘值也需要列入評估范圍。

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